La polizza condominiale (detta anche comunemente assicurazione condominiale o assicurazione condominio, o più estensivamente polizza globale fabbricati o polizza fabbricati) è un contratto assicurativo che viene stipulato fra un condominio e una compagnia assicurativa.

Cosa copre basilarmente la polizza globale fabbricati?

La polizza fabbricati fornisce basilarmente copertura per i danni alle parti comuni dell’edificio in questione, per i danni alle singole abitazioni private, e per i danni occorsi nel fabbricato alle proprietà o all’incolumità di terze persone. L‘assicurazione condominiale può coprire la totalità o porzioni dell’edificio e un ventaglio più o meno ampio di pertinenze (ad es. cantine, box auto, tettoie, piscine, centrale termica ecc.). Solitamente sono compresi nella copertura tutti gli elementi “fissi” (ad es. porte, finestre, allarmi, impianti di condizionamento, antenne ecc.). Le tipologie di danni che tipicamente vengono coperte sono quelle derivanti da incendi o da responsabilità civile per incidenti occorsi a inquilini o a terzi per problematiche legate al fabbricato (ad es. lavoratori che prestano la loro opera per la manutenzione dell’edificio, visitatori ecc.)

Cosa può coprire in modo più estensivo la polizza condominiale?

Attraverso garanzie aggiuntive, e a seconda dei servizi offerti dalle diverse compagnie, possono essere inclusi nell’assicurazione condominiale elementi del fabbricato rimovibili quali tappezzerie, moquette, statue ed oggetti ornamentali in genere, e anche gli spazi esterni (ad es. aiuole, giardini, parchi, aree e pavimentazioni all’aperto ecc.). Ovviamente, sempre attraverso garanzie aggiuntive, possono essere concordate coperture per un’ampia gamma di eventi più o meno rari (incuria, vandalismi, eventi atmosferici avversi, allagamenti, terremoti, caduta aerei, meteoriti, ecc.) per i quali esistono anche polizze specifiche separate.

Come viene ripartita l’assicurazione condominio?

La polizza ha solitamente cadenza annuale e il premio assicurativo viene stabilito in funzione delle dimensioni, dello stato e dell’ubicazione dell’edificio, nonché del numero di appartamenti di cui esso è composto. La somma viene ripartita fra i condomini in base ai millesimi di proprietà di ciascuna abitazione.

La polizza condominiale è obbligatoria?

La legge non impone l’obbligo di sottoscrizione di un’assicurazione condominiale per alcun tipo di danno (alle proprietà comuni, alle proprietà singole o a terzi). La polizza fabbricati (o polizza globale fabbricati) è semplicemente un’opportunità che fornisce ai condomini una maggiore sicurezza patrimoniale, poiché in sua assenza l’eventuale risarcimento danni ricade sugli stessi condomini in ragione dei millesimi posseduti.

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Il regolamento di condominio, o regolamento condominiale, è un documento con valore legale che regola la vita del condominio; infatti, contiene le norme relative all’utilizzo dei beni comuni, regola la ripartizione delle spese e stabilisce i diritti e i doveri dei condomini.

La Corte di Cassazione definisce tale documento come “lo statuto della collettività condominiale, come atto volto ad incidere con un complesso di norme giuridicamente vincolanti per tutti i componenti di detta collettività”.

Il regolamento di condominio deve sempre essere redatto in forma scritta altrimenti non detiene alcun valore, inoltre si trova allegato nel registro dei verbali tenuto dall’amministratore di condominio.

Regolamento condominiale quando è obbligatorio?

L’adozione del regolamento è obbligatoria per stabili con un numero di condomini superiore a dieci.

Un condominio senza regolamento non corre rischi particolati. Infatti, la mancata redazione di tale documento non comporta una sanzione ma, in qualsiasi momento, ogni condomino può imporsi affinché venga prodotto e adottato dall’assemblea un regolamento di condominio.

Il regolamento condominiale deve riportare:

• I dati e i riferimenti catastali dello stabile
• L’indicazione delle parti comuni dell’edificio
• Le regole che regolano l’utilizzo delle parti comuni
• Le regole sulla ripartizione delle spese
• Le regole circa il decoro architettonico dell’edificio
• Le regole relative all’amministratore di condominio alla sua scelta e alla composizione dell’assemblea

Condominio senza regolamento? Non preoccuparti, ci pensiamo noi. Condoberg grazie a un team multiprofessionale di amministratori di condominio Bergamo, avvocati e molto altro offre una vasta gamma di servizi per il tuo condominio Bergamo

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La Corte di Cassazione ha stabilito che per decoro architettonico di un edificio si intendono le linee e la struttura che definiscono l’estetica dello stabile che ne determinano l’armonia estetica e la sua identità.

La Corte di Cassazione ha anche stabilito che le decisioni circa il decoro architettonico sono veicolate dal regolamento di condominio che può contenere norme a tutela del decoro, limitando il potere della proprietà esclusiva dei condomini.

Non è inoltre possibile eseguire lavori e alterazioni del decoro architettonico condominiale anche se si tratta di interventi che riguardano solo la proprietà esclusiva. Ne sono un esempio, l’installazione di parabole o di impianti di energia rinnovabile che non è impossibile installare se l’assemblea ritiene che ledono l’armonia architettonica dell’edificio.

Prima di effettuare tali interventi occorre chiedere l’autorizzazione all’assemblea di condominio che può opporsi e bloccare l’intervento qualora lo si ritenesse troppo invasivo. Il quorum per la realizzazione dei lavori prevede l’unanimità dei condomini, pertanto, non sarà sufficiente che solo la maggioranza sia d’accordo.

Cosa succede in caso di violazione del decoro architettonico?

Chiunque, che si tratti dell’amministratore o di un condomino può agire al fine di ripristinare il decoro architettonico condominiale o a tutela di esso. In tribunale sarà un giudice, in seguito a una valutazione del caso particolare, a sentenziare se vi è un’effettiva alterazione.

Qualora vi fosse un deturpamento del decoro architettonico condominiale, sarà necessario provvedere all’arresto dei lavori, al il ripristino dello stato originario, e al rimborso di eventuali danni.

Tuttavia, la giurisprudenza non permette chiaramente di definire cosa sia il decoro architettonico, né tantomeno fornisce un elenco di quelli che sono gli interventi che potrebbero lederlo. Per queste e altre questioni consigliamo di rivolgersi a Condoberg un team di multi-competente che offre diversi servizi, tra cui consulenza legale condominiale.

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Secondo la normativa vigente, la nomina di un amministratore di condominio è obbligatoria quando sono presenti nove o più condomini.

La legge stabilisce che, nel caso di un numero superiore a otto condomini è obbligatorio avere un amministratore di condominio.

Se l’assemblea non provvede alla nomina, qualsiasi condomino, o amministratore dimissionario, può fare ricorso, a quel punto l’assegnazione dell’incarico avverrà da parte di un’autorità giudiziaria.

Perché nominare un amministratore di condominio

L’amministratore di condominio innanzitutto è un esperto in materia, quindi sarà in grado di gestire tutta l’amministrazione di un condominio garantendo un corretto andamento e monitoraggio di tutti gli aspetti.

Infatti, il ruolo dell’amministratore di condominio è quello di curare l’amministrazione dei beni comuni e dei servizi e ha una funzione esecutiva rispetto alle decisioni prese dall’assemblea.

Ecco di seguito i principali compiti dell’amministratore di condominio:

• Comunicare, in seguito alla nomina, i propri dati all’anagrafe condominiale
• Affiggere nell’ingresso del condominio un documento contenente generalità e recapiti
• Aprire un conto corrente dedicato al condominio
• Eseguire e applicare le decisioni dell’assemblea
• Curare e riscuotere gli adempimenti fiscali
• Far rispettare il regolamento di condominio e disciplinare l’utilizzo delle parti comuni
• Convocare una volta all’anno l’assemblea che dovrà approvare il rendiconto del condominio
• Tiene il registro della contabilità
• Tiene il registro dei verbali delle assemblee
• Cura e detiene il registro dell’anagrafe condominiale

Condoberg da anni lavora come amministratore di condominio per diversi clienti fornendo una vasta gamma di servizi come la contabilità condominiale, il calcolo delle tabelle millesimali, la stesura del regolamento condominiale e molto altro.

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La contabilità condominiale può essere definita come quell’insieme di attività volte ad accertare e registrare entrate, uscite, crediti e debiti relativi all’anno di gestione finanziaria del condominio (che può coincidere o meno con l’anno solare), in osservanza delle norme del Codice Civile cui l’amministratore condominiale deve attenersi per adempiere al mandato ricevuto.

È bene sottolineare che la contabilità condominiale si basa sul pagamento da parte di tutti i soggetti interessati  (condomini, usufruttuari, nudi proprietari e anche, in alcuni casi, conduttori) delle spese destinate al mantenimento e alla fruizione delle aree e dei servizi comuni dell’edificio condominiale.

La suddivisione delle spese viene effettuata proporzionalmente al valore della proprietà di ciascun soggetto interessato (vedi tabelle millesimali) e in funzione delle norme di legge e del regolamento del condominio.

Una volta approvato il preventivo delle spese annuali (ordinarie ed eventualmente straordinarie) da parte dell’assemblea condominiale, tutti i soggetti interessati sono tenuti al pagamento delle spese stesse versando le quote previste dalla ripartizione millesimale all’amministratore che ha il mandato di gestirle.

La contabilità del condominio si incentra ed è composta da:

• un’anagrafica condominiale;
• un quadro delle tabelle millesimali;
• un registro della contabilità riportante le entrate e le uscite dell’anno di gestione finanziaria del condominio;
• un preventivo di spesa con la ripartizione fra i condomini e la scadenza delle rate;
• un bilancio di entrate e uscite con lo stato debitorio e creditorio dei singoli condomini;
• un compendio finanziario con la situazione creditoria e debitoria di tutto il condominio;
• una nota sintetica illustrativa dell’amministratore;
• tutto ciò che viene stabilito in funzione del regolamento di condominio.

La contabilità del condominio, quindi, è costituita dal resoconto economico di tutto ciò che è avvenuto nel corso dell’anno gestionale dell’edificio condominiale.

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La risposta alla domanda sembrerebbe banale: i proprietari delle unità immobiliari. Ma non sempre chi occupa l’appartamento coincide con il proprietario. In vari casi l’immobile è in affitto, in comodato o in usufrutto. Chi può, in tali casi, partecipare all’assemblea condominiale?

Inquilino in affitto

L’affittuario (o conduttore) ha diritto di partecipazione all’assemblea  condominiale nel caso in cui i temi in discussione siano i servizi di riscaldamento e di condizionamento dell’aria e, in particolare, la relativa ripartizione dei costi. L’affittuario può impugnare le delibere in questione ed ha la facoltà, se necessario, di partecipare col locatore (in caso di discussione su punti che competano ad entrambi). L’amministratore è comunque tenuto a trasmettere la convocazione al proprietario che si occuperà di inoltrarla al conduttore. Il conduttore ha inoltre facoltà di intervenire nelle delibere riguardanti la modifica degli altri servizi comuni (ad es. parcheggio, installazione antenna centralizzata, ecc.), ma, su questi temi, non ha diritto di voto. Inoltre L’affittuario non può impugnare la decisione concernente la nomina dell’amministratore, l’approvazione del bilancio preventivo e del regolamento.

Usufruttuario

L’usufruttuario ha facoltà di partecipazione all’assemblea condominiale, e quindi anche di voto per quanto concerne l’ordinaria amministrazione. Il diritto di voto, invece, per quanto riguarda delibere relative a innovazioni, ricostruzioni o interventi di manutenzione straordinaria, è di pertinenza del proprietario.

Comodatario

Chi ha in prestito un’unità immobiliare attraverso un contratto di comodato verbale o scritto, ha sostanzialmente gli stessi diritti di un affittuario e, pertanto avrà diritto di voto, facendo le veci del proprietario, nelle decisioni riguardanti spese e modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Il comodatario ha inoltre diritto di partecipazione all’assemblea condominiale, senza diritto di voto, su delibere riguardanti modificche degli altri servizi comuni.

Ex coniuge titolare di diritto di abitazione

Come esito di una una separazione o di un divorzio, l’appartamento può essere assegnato a una ex moglie o a un ex marito presso il quale debbano rimanere a vivere i figli. In tal caso l’interlocutore unico dell’amministratore è sempre e solo il proprietario dell’unità immobiliare (al quale sono intestate le spese condominiali). Raramente capita che i giudici addebitino le spese al coniuge che usufruisce dell’appartamento con i figli, ma anche in questo frangente alle assemblee condominiali dovrà partecipare solo il proprietario dell’appartamento.

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Prima di definire cosa sono i millesimi le tabelle millesimale e la loro modalità di calcolo occorre ricordare cosa intendiamo per condominio. Quest’ultimo si forma quando esistono proprietà esclusive rappresentate dalle unità immobiliari che coesistono con la comproprietà, o parti comuni.

L’esistenza di queste due tipologie di proprietà chiama in campo due tipi di diritti: quello riferito alla proprietà esclusiva e un diritto di comunione necessario e finalizzato alla manutenzione delle parti comuni. Con le tabelle millesimali è possibile definire i diritti di proprietà comune e l’interesse che ciascun condomino ha rispetto ad esse.

Tabelle millesimali: che cosa sono e a cosa servono

Cosa sono i millesimi? Il millesimo è l’unità di misura della proprietà condominiale ed è il rapporto del valore di ciascuna unità immobiliare rispetto a tutto l’edificio.

Il calcolo tabelle millesimali consente di esprimere il valore delle singole unità immobiliari stabilendo anche il valore delle quote di diritto sulle parti comuni. Queste sono molto importanti per le decisioni prese dall’assemblea condominiale e per la ripartizione delle spese.

Tabelle millesimali: fai la scelta giusta per il tuo condominio Bergamo

La normativa non stabilisce chi debba redigere le tabelle millesimali. Tuttavia, considerata l’importanza e la specificità della materia che comporta risvolti economici e pratici non indifferenti, consigliamo di rivolgersi a professionisti del settore.

Condoberg da anni lavora con i condomini di Bergamo, siamo molto di più di semplici amministratori condominiali Bergamo, offriamo una gamma di servizi, tra cui il calcolo tabelle millesimali, per il tuo condominio

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Sono da considerarsi spese condominiali, le spese che l’insieme degli inquilini di un condominio devono sostenere per la manutenzione periodica e straordinaria delle parti comuni dell’edificio condominiale.

Cosa sia “parte comune” di un condominio è stabilito, a titolo indicativo ed esemplificativo, dall’ articolo 1117 del Codice civile:

• Il terreno su cui è edificato lo stabile condominiale, il tetto, la facciata, il portone, l’androne, le scale, i cortili ecc.;
• le aree di parcheggio auto, moto e biciclette, e quelle destinate ai servizi comuni (lavanderie, stenditoi, sottotetti ecc.);
• impianti, macchinari e installazioni di qualunque tipo dedicati all’utilizzo comune (ascensori, impianti idrici e fognari, impianti del gas, del riscaldamento e dell’energia elettrica ecc.).

Quali sono le spese condominiali?

Le spese condominiali si articolano in due macrocategorie: spese condominiali ordinarie e spese condominiali straordinarie. Le prime si riferiscono a quegli interventi correnti e indispensabili ad assicurare il normale utilizzo e mantenimento dei beni comuni. Rientrano fra le tipiche spese condominiali ordinarie:

• la pulizia di scale, pianerottoli, vetrate, cortili, vetrate e di ogni altra parte comune dello stabile;
• la verifica e la manutenzione dell’ascensore, dei citofoni, dei serramenti, delle caldaie e di eventuali porte e cancelli elettrici;
• l’esame e le eventuali riparazioni degli impianti di illuminazione esterni e interni;
• le eventuali riparazioni di cavi elettrici e tubi idraulici;
• la liquidazione di eventuali polizze e imposte inerenti all’edificio;
• la retribuzione dell’amministratore e le spese di cancelleria.

Sono da considerarsi spese condominiali straordinarie, invece, le spese di tipo occasionale, connesse a situazioni contingenti, che siano di entità e valore economico superiore all’ordinario. Classici esempi possono essere costituiti dagli interventi riguardanti la sistemazione del tetto, delle facciate, la coibentazione dei muri, l’installazione di nuovi impianti termici, di un nuovo ascensore ecc.

Tali spese sono condizionate all’approvazione a maggioranza in assemblea condominiale, ad eccezione di quegli interventi resi obbligatori per legge, quali, ad esempio, la messa in sicurezza di parti strutturali dell’edificio o di sue pertinenze. In caso di vendita di una singola unità immobiliare, la legge prevede che eventuali spese condominiali straordinarie vengano attribuite all’inquilino che era proprietario all’atto della delibera di approvazione dei lavori, anche se nel frattempo è subentrato il nuovo proprietario.

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