Cos’è la polizza condominiale (assicurazione condominiale)?

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La polizza condominiale (detta anche comunemente assicurazione condominiale o assicurazione condominio, o più estensivamente polizza globale fabbricati o polizza fabbricati) è un contratto assicurativo che viene stipulato fra un condominio e una compagnia assicurativa.

Cosa copre basilarmente la polizza globale fabbricati?

La polizza fabbricati fornisce basilarmente copertura per i danni alle parti comuni dell’edificio in questione, per i danni alle singole abitazioni private, e per i danni occorsi nel fabbricato alle proprietà o all’incolumità di terze persone. L‘assicurazione condominiale può coprire la totalità o porzioni dell’edificio e un ventaglio più o meno ampio di pertinenze (ad es. cantine, box auto, tettoie, piscine, centrale termica ecc.). Solitamente sono compresi nella copertura tutti gli elementi fissi (ad es. porte, finestre, allarmi, impianti di condizionamento, antenne ecc.). Le tipologie di danni che tipicamente vengono coperte sono quelle derivanti da incendi o da responsabilità civile per incidenti occorsi a inquilini o a terzi per problematiche legate al fabbricato (ad es. lavoratori che prestano la loro opera per la manutenzione dell’edificio, visitatori ecc.)

Cosa può coprire in modo più estensivo la polizza condominiale?

Attraverso garanzie aggiuntive, e a seconda dei servizi offerti dalle diverse compagnie, possono essere inclusi nell’assicurazione condominiale elementi del fabbricato rimovibili quali tappezzerie, moquette, statue ed oggetti ornamentali in genere, e anche gli spazi esterni (ad es. aiuole, giardini, parchi, aree e pavimentazioni all’aperto ecc.). Ovviamente, sempre attraverso garanzie aggiuntive, possono essere concordate coperture per un’ampia gamma di eventi più o meno rari (incuria, vandalismi, eventi atmosferici avversi, allagamenti, terremoti, caduta aerei, meteoriti, ecc.) per i quali esistono anche polizze specifiche separate.

Come viene ripartita l’assicurazione condominio?

La polizza ha solitamente cadenza annuale e il premio assicurativo viene stabilito in funzione delle dimensioni, dello stato e dell’ubicazione dell’edificio, nonché del numero di appartamenti di cui esso è composto. La somma viene ripartita fra i condomini in base ai millesimi di proprietà di ciascuna abitazione.

La polizza condominiale è obbligatoria?

La legge non impone l’obbligo di sottoscrizione di un’assicurazione condominiale per alcun tipo di danno (alle proprietà comuni, alle proprietà singole o a terzi). La polizza fabbricati (o polizza globale fabbricati) è semplicemente un’opportunità che fornisce ai condomini una maggiore sicurezza patrimoniale, poiché in sua assenza l’eventuale risarcimento danni ricade sugli stessi condomini in ragione dei millesimi posseduti.

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Regolamento condominiale quando è obbligatorio?

regolamento condominiale quando è obbligatorio

Il regolamento di condominio, o regolamento condominiale, è un documento con valore legale che regola la vita del condominio; infatti, contiene le norme relative all’utilizzo dei beni comuni, regola la ripartizione delle spese e stabilisce i diritti e i doveri dei condomini.

La Corte di Cassazione definisce tale documento come “lo statuto della collettività condominiale, come atto volto ad incidere con un complesso di norme giuridicamente vincolanti per tutti i componenti di detta collettività”.

Il regolamento di condominio deve sempre essere redatto in forma scritta altrimenti non detiene alcun valore, inoltre si trova allegato nel registro dei verbali tenuto dall’amministratore di condominio.

Regolamento condominiale quando è obbligatorio?

L’adozione del regolamento è obbligatoria per stabili con un numero di condomini superiore a dieci.

Un condominio senza regolamento non corre rischi particolati. Infatti, la mancata redazione di tale documento non comporta una sanzione ma, in qualsiasi momento, ogni condomino può imporsi affinché venga prodotto e adottato dall’assemblea un regolamento di condominio.

Il regolamento condominiale deve riportare:

  • I dati e i riferimenti catastali dello stabile
  • L’indicazione delle parti comuni dell’edificio
  • Le regole che regolano l’utilizzo delle parti comuni
  • Le regole sulla ripartizione delle spese
  • Le regole circa il decoro architettonico dell’edificio
  • Le regole relative all’amministratore di condominio alla sua scelta e alla composizione dell’assemblea

Condominio senza regolamento? Non preoccuparti, ci pensiamo noi. Condoberg grazie a un team multiprofessionale di amministratori di condominio Bergamo, avvocati e molto altro offre una vasta gamma di servizi per il tuo condominio Bergamo

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Alterazione decoro architettonico condominiale: chi decide?

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La Corte di Cassazione ha stabilito che per decoro architettonico di un edificio si intendono le linee e la struttura che definiscono l’estetica dello stabile che ne determinano l’armonia estetica e la sua identità.

La Corte di Cassazione ha anche stabilito che le decisioni circa il decoro architettonico sono veicolate dal regolamento di condominio che può contenere norme a tutela del decoro, limitando il potere della proprietà esclusiva dei condomini.

Non è inoltre possibile eseguire lavori e alterazioni del decoro architettonico condominiale anche se si tratta di interventi che riguardano solo la proprietà esclusiva. Ne sono un esempio, l’installazione di parabole o di impianti di energia rinnovabile che non è impossibile installare se l’assemblea ritiene che ledono l’armonia architettonica dell’edificio.

Prima di effettuare tali interventi occorre chiedere l’autorizzazione all’assemblea di condominio che può opporsi e bloccare l’intervento qualora lo si ritenesse troppo invasivo. Il quorum per la realizzazione dei lavori prevede l’unanimità dei condomini, pertanto, non sarà sufficiente che solo la maggioranza sia d’accordo.

Cosa succede in caso di violazione del decoro architettonico?

Chiunque, che si tratti dell’amministratore o di un condomino può agire al fine di ripristinare il decoro architettonico condominiale o a tutela di esso. In tribunale sarà un giudice, in seguito a una valutazione del caso particolare, a sentenziare se vi è un’effettiva alterazione.

Qualora vi fosse un deturpamento del decoro architettonico condominiale, sarà necessario provvedere all’arresto dei lavori, al il ripristino dello stato originario, e al rimborso di eventuali danni.

Tuttavia, la giurisprudenza non permette chiaramente di definire cosa sia il decoro architettonico, né tantomeno fornisce un elenco di quelli che sono gli interventi che potrebbero lederlo. Per queste e altre questioni consigliamo di rivolgersi a Condoberg un team di multi-competente che offre diversi servizi, tra cui consulenza legale condominiale.

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Amministratore di condominio quando è obbligatorio?

Amministratore di condominio quando è obbligatorio?

Secondo la normativa vigente, la nomina di un amministratore di condominio è obbligatoria quando sono presenti nove o più condomini.

La legge stabilisce che, nel caso di un numero superiore a otto condomini è obbligatorio avere un amministratore di condominio.

Se l’assemblea non provvede alla nomina, qualsiasi condomino, o amministratore dimissionario, può fare ricorso, a quel punto l’assegnazione dell’incarico avverrà da parte di un’autorità giudiziaria.

Perché nominare un amministratore di condominio

L’amministratore di condominio innanzitutto è un esperto in materia, quindi sarà in grado di gestire tutta l’amministrazione di un condominio garantendo un corretto andamento e monitoraggio di tutti gli aspetti.

Infatti, il ruolo dell’amministratore di condominio è quello di curare l’amministrazione dei beni comuni e dei servizi e ha una funzione esecutiva rispetto alle decisioni prese dall’assemblea.

Ecco di seguito i principali compiti dell’amministratore di condominio:

  • Comunicare, in seguito alla nomina, i propri dati all’anagrafe condominiale
  • Affiggere nell’ingresso del condominio un documento contenente generalità e recapiti
  • Aprire un conto corrente dedicato al condominio
  • Eseguire e applicare le decisioni dell’assemblea
  • Curare e riscuotere gli adempimenti fiscali
  • Far rispettare il regolamento di condominio e disciplinare l’utilizzo delle parti comuni
  • Convocare una volta all’anno l’assemblea che dovrà approvare il rendiconto del condominio
  • Tiene il registro della contabilità
  • Tiene il registro dei verbali delle assemblee
  • Cura e detiene il registro dell’anagrafe condominiale

Condoberg da anni lavora come amministratore di condominio per diversi clienti fornendo una vasta gamma di servizi come la contabilità condominiale, il calcolo delle tabelle millesimali, la stesura del regolamento condominiale e molto altro.

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La contabilità condominiale

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La contabilità condominiale può essere definita come quell’insieme di attività volte ad accertare e registrare entrate, uscite, crediti e debiti relativi all’anno di gestione finanziaria del condominio (che può coincidere o meno con l’anno solare), in osservanza delle norme del Codice Civile cui l’amministratore condominiale deve attenersi per adempiere al mandato ricevuto.

È bene sottolineare che la contabilità condominiale si basa sul pagamento da parte di tutti i soggetti interessati  (condomini, usufruttuari, nudi proprietari e anche, in alcuni casi, conduttori) delle spese destinate al mantenimento e alla fruizione delle aree e dei servizi comuni dell’edificio condominiale.

La suddivisione delle spese viene effettuata proporzionalmente al valore della proprietà di ciascun soggetto interessato (vedi tabelle millesimali) e in funzione delle norme di legge e del regolamento del condominio.

Una volta approvato il preventivo delle spese annuali (ordinarie ed eventualmente straordinarie) da parte dell’assemblea condominiale, tutti i soggetti interessati sono tenuti al pagamento delle spese stesse versando le quote previste dalla ripartizione millesimale all’amministratore che ha il mandato di gestirle.

La contabilità del condominio si incentra ed è composta da:

  • un’anagrafica condominiale;
  • un quadro delle tabelle millesimali;
  • un registro della contabilità riportante le entrate e le uscite dell’anno di gestione finanziaria del condominio;
  • un preventivo di spesa con la ripartizione fra i condomini e la scadenza delle rate;
  • un bilancio di entrate e uscite con lo stato debitorio e creditorio dei singoli condomini;
  • un compendio finanziario con la situazione creditoria e debitoria di tutto il condominio;
  • una nota sintetica illustrativa dell’amministratore;
  • tutto ciò che viene stabilito in funzione del regolamento di condominio.

La contabilità del condominio, quindi, è costituita dal resoconto economico di tutto ciò che è avvenuto nel corso dell’anno gestionale dell’edificio condominiale.

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Chi ha diritto di partecipazione all’assemblea condominiale?

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La risposta alla domanda sembrerebbe banale: i proprietari delle unità immobiliari. Ma non sempre chi occupa l’appartamento coincide con il proprietario. In vari casi l’immobile è in affitto, in comodato o in usufrutto. Chi può, in tali casi, partecipare all’assemblea condominiale?

Inquilino in affitto

L’affittuario (o conduttore) ha diritto di partecipazione allassemblea  condominiale nel caso in cui i temi in discussione siano i servizi di riscaldamento e di condizionamento dellaria e, in particolare, la relativa ripartizione dei costi. L’affittuario può impugnare le delibere in questione ed ha la facoltà, se necessario, di partecipare col locatore (in caso di discussione su punti che competano ad entrambi). L’amministratore è comunque tenuto a trasmettere la convocazione al proprietario che si occuperà di inoltrarla al conduttore. Il conduttore ha inoltre facoltà di intervenire nelle delibere riguardanti la modifica degli altri servizi comuni (ad es. parcheggio, installazione antenna centralizzata, ecc.), ma, su questi temi, non ha diritto di voto. Inoltre L’affittuario non può impugnare la decisione concernente la nomina dell’amministratore, l’approvazione del bilancio preventivo e del regolamento.

Usufruttuario

L’usufruttuario ha facoltà di partecipazione allassemblea condominiale, e quindi anche di voto per quanto concerne l’ordinaria amministrazione. Il diritto di voto, invece, per quanto riguarda delibere relative a innovazioni, ricostruzioni o interventi di manutenzione straordinaria, è di pertinenza del proprietario.

Comodatario

Chi ha in prestito un’unità immobiliare attraverso un contratto di comodato verbale o scritto, ha sostanzialmente gli stessi diritti di un affittuario e, pertanto avrà diritto di voto, facendo le veci del proprietario, nelle decisioni riguardanti spese e modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Il comodatario ha inoltre diritto di partecipazione allassemblea condominiale, senza diritto di voto, su delibere riguardanti modificche degli altri servizi comuni.

Ex coniuge titolare di diritto di abitazione

Come esito di una una separazione o di un divorzio, l’appartamento può essere assegnato a una ex moglie o a un ex marito presso il quale debbano rimanere a vivere i figli. In tal caso l’interlocutore unico dell’amministratore è sempre e solo il proprietario dell’unità immobiliare (al quale sono intestate le spese condominiali). Raramente capita che i giudici addebitino le spese al coniuge che usufruisce dell’appartamento con i figli, ma anche in questo frangente alle assemblee condominiali dovrà partecipare solo il proprietario dell’appartamento.

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Calcolo tabelle millesimali: a cosa serve?

calcolo tabelle millesimali

Prima di definire cosa sono i millesimi le tabelle millesimale e la loro modalità di calcolo occorre ricordare cosa intendiamo per condominio. Quest’ultimo si forma quando esistono proprietà esclusive rappresentate dalle unità immobiliari che coesistono con la comproprietà, o parti comuni.

L’esistenza di queste due tipologie di proprietà chiama in campo due tipi di diritti: quello riferito alla proprietà esclusiva e un diritto di comunione necessario e finalizzato alla manutenzione delle parti comuni. Con le tabelle millesimali è possibile definire i diritti di proprietà comune e l’interesse che ciascun condomino ha rispetto ad esse.

Tabelle millesimali: che cosa sono e a cosa servono

Cosa sono i millesimi? Il millesimo è l’unità di misura della proprietà condominiale ed è il rapporto del valore di ciascuna unità immobiliare rispetto a tutto l’edificio.

Il calcolo tabelle millesimali consente di esprimere il valore delle singole unità immobiliari stabilendo anche il valore delle quote di diritto sulle parti comuni. Queste sono molto importanti per le decisioni prese dall’assemblea condominiale e per la ripartizione delle spese.

Tabelle millesimali: fai la scelta giusta per il tuo condominio Bergamo

La normativa non stabilisce chi debba redigere le tabelle millesimali. Tuttavia, considerata l’importanza e la specificità della materia che comporta risvolti economici e pratici non indifferenti, consigliamo di rivolgersi a professionisti del settore.

Condoberg da anni lavora con i condomini di Bergamo, siamo molto di più di semplici amministratori condominiali Bergamo, offriamo una gamma di servizi, tra cui il calcolo tabelle millesimali, per il tuo condominio

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Che cosa sono le spese condominiali?

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Sono da considerarsi spese condominiali, le spese che l’insieme degli inquilini di un condominio devono sostenere per la manutenzione periodica e straordinaria delle parti comuni dell’edificio condominiale.

Cosa sia “parte comune” di un condominio è stabilito, a titolo indicativo ed esemplificativo, dall’ articolo 1117 del Codice civile:

  • Il terreno su cui è edificato lo stabile condominiale, il tetto, la facciata, il portone, l’androne, le scale, i cortili ecc.;
  • le aree di parcheggio auto, moto e biciclette, e quelle destinate ai servizi comuni (lavanderie, stenditoi, sottotetti ecc.);
  • impianti, macchinari e installazioni di qualunque tipo dedicati all’utilizzo comune (ascensori, impianti idrici e fognari, impianti del gas, del riscaldamento e dell’energia elettrica ecc.).

Quali sono le spese condominiali?

Le spese condominiali si articolano in due macrocategorie: spese condominiali ordinarie e spese condominiali straordinarie. Le prime si riferiscono a quegli interventi correnti e indispensabili ad assicurare il normale utilizzo e mantenimento dei beni comuni. Rientrano fra le tipiche spese condominiali ordinarie:

  • la pulizia di scale, pianerottoli, vetrate, cortili, vetrate e di ogni altra parte comune dello stabile;
  • la verifica e la manutenzione dell’ascensore, dei citofoni, dei serramenti, delle caldaie e di eventuali porte e cancelli elettrici;
  • l’esame e le eventuali riparazioni degli impianti di illuminazione esterni e interni;
  • le eventuali riparazioni di cavi elettrici e tubi idraulici;
  • la liquidazione di eventuali polizze e imposte inerenti all’edificio;
  • la retribuzione dell’amministratore e le spese di cancelleria.

Sono da considerarsi spese condominiali straordinarie, invece, le spese di tipo occasionale, connesse a situazioni contingenti, che siano di entità e valore economico superiore all’ordinario. Classici esempi possono essere costituiti dagli interventi riguardanti la sistemazione del tetto, delle facciate, la coibentazione dei muri, l’installazione di nuovi impianti termici, di un nuovo ascensore ecc.

Tali spese sono condizionate all’approvazione a maggioranza in assemblea condominiale, ad eccezione di quegli interventi resi obbligatori per legge, quali, ad esempio, la messa in sicurezza di parti strutturali dell’edificio o di sue pertinenze. In caso di vendita di una singola unità immobiliare, la legge prevede che eventuali spese condominiali straordinarie vengano attribuite all’inquilino che era proprietario all’atto della delibera di approvazione dei lavori, anche se nel frattempo è subentrato il nuovo proprietario.

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Bonus Facciate 2021

bonus facciate 2021

Bonus facciate 2021 – La legge di Bilancio 2021 ha prorogato fino al 31 dicembre 2021 il bonus facciate, la detrazione fiscale al 90% per riqualificare le facciate degli edifici esistenti. Possono beneficiarne le persone fisiche, i professionisti e le imprese per edifici di qualsiasi categoria catastale, compresi quelli strumentali.

Hanno quindi diritto al bonus facciate le persone fisiche, gli enti pubblici e privati commerciali e non, le società semplici, le associazioni tra professionisti, le società di persone e le società di capitali che possiedono o detengono l’immobile oggetto dell’intervento in base ad un titolo idoneo, al momento dell’avvio dei lavori (risultante dai titoli urbanistici abilitativi) o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio.
Possono fruire della detrazione, purché sostengano effettivamente le spese e queste siano documentate sulle fatture e sui bonifici:
– il familiare convivente del proprietario o del detentore dell’edificio oggetto dell’intervento (coniuge, parenti entro il terzo grado o affini entro il secondo grado), purché la convivenza sussista al momento dell’inizio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se precedente;
– il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge;
– il componente dell’unione civile;
– il convivente more uxorio, non proprietario dell’edificio né titolare di un contratto di comodato.

Lo sconto spetta anche:
– al promissario acquirente dell’immobile oggetto di intervento immesso nel possesso, a condizione che sia stato stipulato un contratto preliminare di vendita dell’immobile regolarmente registrato;
– a chi esegue i lavori in proprio limitatamente alle spese di acquisto dei materiali utilizzati.

Sono agevolabili gli interventi di recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti, parti di edifici esistenti o unità immobiliari esistenti di qualsiasi categoria catastale inclusi quelli strumentali.
agevolazione riguarda gli interventi effettuati sull’involucro esterno visibile dell’edificio, ossia sia sulla parte anteriore, frontale e principale dell’edificio, sia sugli altri lati dello stabile (intero perimetro esterno).
il bonus può essere fruito anche per interventi realizzati sulle facciate laterali dell’edificio anche se le stesse siano solo parzialmente visibili dalla strada.
Gli interventi agevolati devono essere realizzati esclusivamente sulle strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi.
La detrazione, in particolare, spetta per:
– interventi di sola pulitura o tinteggiatura esterna sulle strutture opache della facciata;
– interventi, inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura, su balconi, ornamenti o fregi;
– consolidamento, ripristino, inclusa la mera pulitura e tinteggiatura della superficie, o rinnovo degli elementi costitutivi dei balconi, degli ornamenti e dei fregi;
– interventi su grondaie, pluviali, parapetti e cornici;
– sistemazione di tutte le parti impiantistiche che insistono sulla parte opaca della facciata;
– interventi sulle strutture opache della facciata influenti dal punto di vista termico o che interessino oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio, anche in assenza dell’impianto di riscaldamento.

Come indicato nel vademecum dell’ENEA sul bonus facciate, aggiornato al 25 gennaio 2021, è necessario conservare:
– l’asseverazione, redatta da un tecnico abilitato. Per gli interventi con data di inizio lavori antecedente al 6 ottobre 2020, l’asseverazione deve essere redatta ai sensi degli articoli 4 e 7 del D.M. 19 febbraio 2007 e successive modificazioni, mentre per gli interventi con data di inizio lavori a partire dal 6 ottobre 2020 va redatta ai sensi dell’art. 8 del D.M. 6 agosto 2020 e deve attestare la rispondenza ai pertinenti requisiti tecnici richiesti e comprendere la congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati. Insieme all’asseverazione deve essere redatto il computo metrico;
– copia dell’Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.) di ogni singola unità immobiliare per cui si richiedono le detrazioni fiscali;
– copia della relazione tecnica necessaria ai sensi dell’art. 8 comma 1 del D.Lgs. n. 192/2005 e successive modificazioni, o provvedimento regionale equivalente;
– schede tecniche dei materiali e dei componenti edilizi impiegati e, se prevista, marcatura CE con relative dichiarazioni di prestazione (DoP).
Come si usufruisce della detrazione
Il bonus facciate è fruibile sotto forma di detrazione d’imposta, in dichiarazione dei redditi, e va ripartita in 10 quote annuali costanti e di pari importo da detrarre nell’anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi.
Come previsto dal decreto Rilancio (art. 121), anche per le spese sostenute nel 2021 è possibile:
– lo sconto in fattura;
– la cessione del credito.

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Albero pericolante del vicino – Che fare?

albero pericolante

Albero pericolante del vicino- Che fare?

L’ albero del vicino minaccia di cadere sulla tua proprietà. È molto alto e vecchio; la neve e il vento lo hanno indebolito e piegato. Ciò nonostante, non è mai stata fatta la dovuta manutenzione. Hai più volte fatto presente la questione al relativo proprietario il quale però non ha mai mostrato alcun interesse per il problema. Ti chiedi dunque a chi rivolgerti, come fare per evitare dei danni alla tua proprietà e quale debba essere la giusta distanza tra un albero e il confine del vicino.

Albero pericolante del vicino- Che fare?
Ti spiegheremo quale procedura attuare in presenza di un albero pericoloso del vicino.

Distanza albero pericoloso del vicino
A quale distanza deve stare un albero rispetto al confine con la proprietà del vicino? Tutto dipende dalla specie dell’albero. Sempre che i regolamenti comunali non dispongano diversamente, gli alberi ad alto fusto devono stare ad almeno 3 metri, mentre gli altri alberi ad 1 metro e mezzo. Se si tratta infine di una pianta da frutto di altezza non maggiore di 2,5 metri, la distanza dal confine deve essere di mezzo metro. Se la distanza non viene rispettata, il vicino può chiederne l’arretramento o l’abbattimento.
Contro il rischio di caduta dell’albero del vicino è possibile intraprendere un ricorso d’urgenza in tribunale per il tramite del proprio avvocato (anticipando le relative spese). Questo ricorso viene chiamato “denuncia di danno temuto”; L’interessato, prima di agire, farà bene a farsi rilasciare una perizia di un agronomo che possa confermare il pericolo imminente.
È possibile tagliare l’albero del vicino di propria iniziativa?
La legge non consente di tagliare l’albero posto nella proprietà altrui. Tutto ciò che è possibile fare è tagliare le radici che dovessero entrare nel proprio terreno. Diversamente, si commetterebbe il reato di “esercizio arbitrario delle proprie ragioni”.
Che succede se l’albero del vicino cade?
Una volta che l’albero è caduto, è possibile chiedere ovviamente il risarcimento di tutti i danni subiti da tale evento. Non si può però avviare la denuncia di danno temuto proprio perché non c’è un pericolo imminente di crollo. In alcuni casi è possibile richiedere il danno al comune, qualora l’albero caduto nella nostra proprietà sia stato posizionato sul marciapiede di un luogo pubblico.

Contattaci con fiducia se stai cercando un amministratore di condominio Bergamo. Lo studio di amministrazione condominiale Condoberg opera nelle zone di Martinengo, Seriate, Ghisalba, Romano di Lombardia, Treviglio e altri comuni.

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Uso del Giardino Condominiale

uso giardino condominiale

Uso del giardino Condominiale – Limiti e Utilizzi.

Quali sono i limiti all’utilizzo del cortile? Come tutti gli spazi comuni, ciascun condomino è libero di usare il cortile e anche di apporvi modifiche (è il caso di chi coltiva delle piante, crea un orto, fissa una panchina) se rispettano due condizioni:

-Non si deve alterarne la destinazione del cortile (ad esempio: se adibito a spazio di passaggio non vi si possono lasciare le auto; viceversa, in uno spiazzo destinato alle macchine non vi si può giocare a pallone).Bisogna comunque verificare che il regolamento di condominio non fissi determinati impieghi esclusivi del cortile;
-Non si deve impedire agli altri comproprietari di farne uso (il che significa non occupare tutto lo spazio: è, ad esempio, lecito installare nel cortile comune un’autoclave autonoma purché non troppo voluminosa.

Uso del giardino Condominiale

Tutti i condomini possono fare del cortile l’uso che ritengono più giusto, ai sensi. Come detto, i limiti all’uso del cortile sono quelli di non utilizzarlo per scopi diversi rispetto a quelli a cui è destinato e di non precludere il contemporaneo utilizzo anche agli altri proprietari. Ad esempio:

È possibile farvi circolare il proprio cane a condizione che ciò non impedisca agli altri condomini di usare il cortile (quindi bisognerà tenere l’animale al guinzaglio e pulire laddove sporchi con gli escrementi);
Non è possibile concedere il cortile in locazione solo ad alcuni condomini per il loro parcheggio salvo ci sia l’unanimità dell’assemblea;
In assenza di diversa disposizione nel regolamento condominiale, il cortile può permettere il transito o anche il parcheggio di autoveicoli, il deposito di merci o essere adibito ad area gioco per i bambini o di riposo, anche con panchine e piante, ovvero ospitare una piscina o un campo da tennis;
Non è possibile l’occupazione dello spazio aereo ad esso sovrastante, da parte dei singoli condomini, con costruzioni proprie in aggetto; l’utilizzazione anche se parziale a proprio vantaggio della colonna d’aria sovrastante ad area comune è vietata dalla legge quando la destinazione naturale di questa ne risulti compromessa;
Lavare l’auto nel cortile è possibile solo se previsto nel regolamento di condominio e comunque nel rispetto dei regolamenti comunali;
Sebbene molti regolamenti di condominio prevedono il divieto di parcheggiare le biciclette, molti Comuni stanno inserendo nei propri regolamenti d’igiene una norma in base alla quale, in tutti i cortili di nuova o vecchia edificazione, va consentito il deposito delle bici “di chi abita o lavora nei numeri civici collegati allo spazio in questione.

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Comunicazioni all’Amministratore

comunicazioni all'amministratore

Comunicazioni all’Amministratore – Anche i condomini, a volte, hanno degli obblighi di informazione nei confronti dell’amministratore. La legge infatti prescrive delle comunicazioni all’amministratore di condominio che non è possibile evitare. Succede, ovviamente, tutte le volte in cui le attività del singolo possono avere una ripercussione sul gruppo come, ad esempio, nel caso di esecuzione di lavori in casa o di cessione della titolarità dell’immobile. Vediamo insieme quali sono le comunicazioni all’amministratore di condominio che bisogna necessariamente eseguire e cosa si rischia in caso di inadempimento.

Inizio lavori in casa
Ciascun condomino può fare liberamente dei lavori in casa, senza che debba prima chiedere l’autorizzazione al condominio. Ad esempio, vuol chiudere un balcone e ricavarne una terrazza o intende effettuare delle ristrutturazioni. Tuttavia, l’articolo 1122 del Codice civile impone al proprietario dell’appartamento di darne preventiva comunicazione all’amministratore. Questo perché, da un lato, l’amministratore deve controllare che le opere eseguite dai proprietari non possano pregiudicare la sicurezza e la stabilità dell’edificio, risultandone altrimenti corresponsabile (si pensi a un condomino che, nell’effettuare l’abbattimento di alcuni pareti interne, demolisca anche una colonna portante dell’edificio) e in secondo luogo per far rispettare il regolamento del condominio stesso.

Distacco dall’impianto centralizzato
Il Codice civile autorizza ciascun condomino a distaccarsi dall’impianto del riscaldamento centralizzato, a condizione che da ciò non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. Proprio per garantire il rispetto di tale principio, si ritiene ricavabile, dal citato articolo 1122 del Codice civile, l’obbligo di preventiva comunicazione nei confronti dell’amministratore, a carico del condomino che intende distaccarsi.

Opere sulle parti comuni
Ciascun condomino può utilizzare le parti comuni ed eseguire su di esse opere di modifica per migliorare il proprio godimento. Si pensi a chi apre un varco all’interno del pianerottolo per realizzare una seconda porta al proprio appartamento; o a chi monta dei pannelli fotovoltaici sul tetto. Anche in questo caso, poiché obbligo dell’amministratore è verificare che non vi siano pregiudizi alla stabilità e sicurezza dell’edificio, questi ha diritto a ricevere una comunicazione preventiva prima dell’avvio dei lavori. Comunicazione, tuttavia, che non è una richiesta di autorizzazione.

Vendita e donazione dell’appartamento
L’amministratore custodisce l’anagrafe condominiale, un registro nel quale sono conservate tutte le informazioni in merito ai condomini, di essenziale importanza nel momento in cui vanno inviati gli avvisi di convocazione in assemblea o vanno intraprese le azioni legali nei confronti dei condomini. Per questo la legge impone a ciascun proprietario di comunicare formalmente all’amministratore ogni atto di cessione della proprietà, sia esso una vendita o una donazione. A questa comunicazione la legge assegna una funzione determinante: è da questo momento infatti che si calcola la responsabilità solidale dell’acquirente, rispetto al venditore, per le quote condominiali da questi non versate. L’articolo 63 delle disposizioni di attuazione al Codice civile stabilisce infatti che l’acquirente è responsabile in solido con il venditore per quanto concerne il pagamento dei contributi dell’anno in corso e di quello precedente alla comunicazione del rogito. all’amministratore.

Affitto dell’appartamento
Lo stesso dicasi nel caso in cui l’appartamento venga semplicemente dato in affitto: anche in questa ipotesi, il locatore ha l’obbligo di informare l’amministratore della stipula del contratto (anche se qui non sussiste alcuna responsabilità solidale per le morosità del locatore). Dovranno, pertanto, essere trasmessi il nominativo ed il codice fiscale del conduttore dell’unità immobiliare.

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