Comunicazioni all’Amministratore – Anche i condomini, a volte, hanno degli obblighi di informazione nei confronti dell’amministratore. La legge infatti prescrive delle comunicazioni all’amministratore di condominio che non è possibile evitare. Succede, ovviamente, tutte le volte in cui le attività del singolo possono avere una ripercussione sul gruppo come, ad esempio, nel caso di esecuzione di lavori in casa o di cessione della titolarità dell’immobile. Vediamo insieme quali sono le comunicazioni all’amministratore di condominio che bisogna necessariamente eseguire e cosa si rischia in caso di inadempimento.

Inizio lavori in casa
Ciascun condomino può fare liberamente dei lavori in casa, senza che debba prima chiedere l’autorizzazione al condominio. Ad esempio, vuol chiudere un balcone e ricavarne una terrazza o intende effettuare delle ristrutturazioni. Tuttavia, l’articolo 1122 del Codice civile impone al proprietario dell’appartamento di darne preventiva comunicazione all’amministratore. Questo perché, da un lato, l’amministratore deve controllare che le opere eseguite dai proprietari non possano pregiudicare la sicurezza e la stabilità dell’edificio, risultandone altrimenti corresponsabile (si pensi a un condomino che, nell’effettuare l’abbattimento di alcuni pareti interne, demolisca anche una colonna portante dell’edificio) e in secondo luogo per far rispettare il regolamento del condominio stesso.

Distacco dall’impianto centralizzato
Il Codice civile autorizza ciascun condomino a distaccarsi dall’impianto del riscaldamento centralizzato, a condizione che da ciò non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. Proprio per garantire il rispetto di tale principio, si ritiene ricavabile, dal citato articolo 1122 del Codice civile, l’obbligo di preventiva comunicazione nei confronti dell’amministratore, a carico del condomino che intende distaccarsi.

Opere sulle parti comuni
Ciascun condomino può utilizzare le parti comuni ed eseguire su di esse opere di modifica per migliorare il proprio godimento. Si pensi a chi apre un varco all’interno del pianerottolo per realizzare una seconda porta al proprio appartamento; o a chi monta dei pannelli fotovoltaici sul tetto. Anche in questo caso, poiché obbligo dell’amministratore è verificare che non vi siano pregiudizi alla stabilità e sicurezza dell’edificio, questi ha diritto a ricevere una comunicazione preventiva prima dell’avvio dei lavori. Comunicazione, tuttavia, che non è una richiesta di autorizzazione.

Vendita e donazione dell’appartamento
L’amministratore custodisce l’anagrafe condominiale, un registro nel quale sono conservate tutte le informazioni in merito ai condomini, di essenziale importanza nel momento in cui vanno inviati gli avvisi di convocazione in assemblea o vanno intraprese le azioni legali nei confronti dei condomini. Per questo la legge impone a ciascun proprietario di comunicare formalmente all’amministratore ogni atto di cessione della proprietà, sia esso una vendita o una donazione. A questa comunicazione la legge assegna una funzione determinante: è da questo momento infatti che si calcola la responsabilità solidale dell’acquirente, rispetto al venditore, per le quote condominiali da questi non versate. L’articolo 63 delle disposizioni di attuazione al Codice civile stabilisce infatti che l’acquirente è responsabile in solido con il venditore per quanto concerne il pagamento dei contributi dell’anno in corso e di quello precedente alla comunicazione del rogito. all’amministratore.

Affitto dell’appartamento
Lo stesso dicasi nel caso in cui l’appartamento venga semplicemente dato in affitto: anche in questa ipotesi, il locatore ha l’obbligo di informare l’amministratore della stipula del contratto (anche se qui non sussiste alcuna responsabilità solidale per le morosità del locatore). Dovranno, pertanto, essere trasmessi il nominativo ed il codice fiscale del conduttore dell’unità immobiliare.

Contattaci con fiducia se stai cercando un amministratore di condominio Bergamo. Lo studio di amministrazione condominiale Condoberg opera nelle zone di Martinengo, Seriate, Ghisalba, Romano di Lombardia, Treviglio e altri comuni.

Seguici su Facebook

Spese condominiali arretrate, Chi paga?

Nel caso di acquisto di una casa in un condominio, se il venditore ha delle spese condominiali arretrate, la legge stabilisce chi è a dover provvedere al pagamento. Vediamo cosa è previsto.

Ai sensi dell’art. 63 comma 4 delle disposizione di attuazione del Codice Civile, chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e quello precedente. Delle spese condominiali precedenti all’anno anteriore alla vendita ne risponde invece solo il venditore. Per le restanti spese successive all’anno del rogito notarile ne risponderà in via esclusiva solo l’acquirente.

Il condominio potrà indifferentemente agire nei confronti del vecchio proprietario o del nuovo per le spese relative all’anno di vendita e a quello precedente, ma per quelle anteriori a tale periodo il vecchio proprietario è il solo responsabile, e questo anche in presenza di patti contrari con l’acquirente.

In merito a quale sia  il momento determinante da individuare per la concreta insorgenza del relativo obbligo, alla possibile incidenza dell’origine delle spese, alle spese necessarie relative alla manutenzione ordinaria e alle spese attinenti ad interventi di manutenzione straordinaria, fa chiarezza la Cassazione.

Spese condominiali arretrate, Chi paga?

La sentenza della Corte di Cassazione n. 24654 del 3 dicembre 2010 ha affermato: “In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, …, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c.”.

Gli stessi principi sono stati accolti dalla sentenza n. 10235 del 2 maggio 2013. Tale sentenza ha confermato che in relazione alle spese relative agli interventi di straordinaria manutenzione, l’insorgenza dell’obbligo in capo ai singoli condomini deve considerarsi quale conseguenza diretta della delibera assembleare con la quale siano disposti i predetti interventi. La delibera giuridicamente rilevante a tal fine è solo quella con cui gli interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, non sortendo alcuna incidenza l’adozione di una precedente delibera preparatoria o interlocutoria non propriamente impegnativa per il condominio.

Una sentenza del tribunale di Milano, la sentenza n. 1240 del 20.03.2015, ha poi specificato che, se anche l’atto di vendita contiene clausole di diverso tenore (stabilendo, ad esempio, che a sostenere tutti gli oneri condominiali sia l’acquirente, oppure il venditore), queste avranno effetto solo come accordo personale tra le parti, ma non saranno vincolanti per il condominio. Dalla stessa sentenza è chiarito anche che l’amministratore può richiedere all’acquirente le spese ordinarie di manutenzione e conservazione dell’edificio e per l’erogazione di normali servizi comuni, sebbene deliberate dall’assemblea prima della compravendita.

Contattaci con fiducia se stai cercando un amministratore di condominio Bergamo. Lo studio di amministrazione condominiale Condoberg opera nelle zone di Martinengo, Seriate, Ghisalba, Romano di Lombardia, Treviglio e altri comuni.

Seguici su Facebook

DISINFESTAZIONE IN CONDOMINIO – Chi paga?

In condominio posso presentarsi improvvisamente ospiti sgraditi. Non si tratta dei vicini di casa che invitano amici e conoscenti a banchettare e fare schiamazzi, bensì di insetti, topi e altri animali che, soprattutto negli edifici più fatiscenti, possono intrufolarsi negli spazi comuni e perfino negli appartamenti. In casi del genere non resta che procedere con la disinfestazione accurata nelle aree che sono state invase dagli animali. Si pone a questo punto un problema: disinfestazione del condominio – chi paga?

Ovviamente, quando si parla di disinfestazione condominiale, ci si riferisce all’operazione di pulizia inerente alle parti comuni del fabbricato: cortile, androne, vano scale, lastrico solare, ecc. Quando invece bisogna procedere alla disinfestazione delle singole unità immobiliari, è chiaro che la spesa grava esclusivamente sul proprietario o, al più, sull’inquilino che si trovi in affitto.

Spese condominiali: quali sono?
Prima di vedere chi paga la disinfestazione del condominio occorre soffermarsi brevemente sulla nozione di spesa condominiale all’interno della quale rientra, per l’appunto, la disinfestazione. Per spese condominiali si intendono tutte quelle inerenti alle parti comuni della struttura condominiale: come la manutenzione dell’ascensore, la ristrutturazione dell’androne del cortile o del corsello, la pulizia delle scale, la corrente elettrica per l’illuminazione delle aree comuni, al pagamento del compenso dell’amministratore, la ristrutturazione della facciata dell’edificio, del tetto condominiale ecc.
Come si dividono le spese? In linea di massima, la regola è la seguente: le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa pattuizione.
Al contrario, tutte le spese inerenti alle singole proprietà site all’interno del condominio spettano ai rispettivi titolari.

Disinfestazione in condominio – chi paga?
Alla luce di quanto detto sopra, possiamo affermare che le spese di disinfestazione del condominio devono essere pagate da tutti i condòmini in proporzione al valore di ciascuna proprietà.
In pratica, tutti i proprietari delle unità immobiliari condominiali pagano le spese di disinfestazione delle aree comuni, in proporzione alle quote millesimali possedute.
L’unica eccezione si ha nel caso in cui il regolamento condominiale approvato all’unanimità indichi un criterio di ripartizione delle spese diverso.
Anche se l’appartamento è concesso in affitto, l’amministratore dovrà comunque rivolgere la richiesta di pagamento al proprietario formale dell’unità immobiliare, in quanto solo il proprietario è per legge obbligato a pagare questo onere.