Verifica Urbanistica ed Edilizia di un Immobile

Verifica Urbanistica ed Edilizia di un Immobile

Verifica Urbanistica ed Edilizia di un Immobile – Un edificio viene regolarizzato e reso conforme alle normative edilizie con un progetto depositato dal comune. Conoscere la conformità edilizia ed urbanistica è utile in caso di trasferimento, surroga o accensione di un mutuo.

Regolarità urbanistica – Ogni immobile per essere realizzato, deve essere autorizzato dal titolo abitativo rilasciato dal Comune. La normativa di riferimento è il TUE (Testo unico dell’edilizia). La corrispondenza tra il progetto depositato al comune da un tecnico abilitatore lo stato di fatto dimostra la regolarità urbanistica o regolarità edilizia. I titoli abitativi, per autorizzare un edificio, sono variati negli anni:

  • Licenza Edilizia – dal 1942 con la legge 1150
  • Concessione edilizia onerosa – dal 1977 con la legge 10
  • Permesso di costruire – dal 2003 con il TUE DPR 380/1 (con la legge 1 agosto 2002 n. 185 di conversione in decreto legge 20 giugno 2002, n.122 l’entrata in vigore è stata spostata dal 1 gennaio 2003 al 30 giugno 2003)

I condoni edilizi concorrono a rendere un immobile regolare dal punto di vista urbanistico-edilizio quando viene rilasciata dal comune la concessione in sanatoria. I condoni sono stati tre: nel 1985, nel 1994, nel 2003. Per immobili precedenti al 1942 si considera come legittimità urbanistica la planimetria catastale d’impianto del 1939-1940.

Verifica Urbanistica ed edilizia di un Immobile – Quando è necessaria?

  • Per una compravendita: è consigliabile verificare la regolarità prima dell’offerta di acquisto, perchè se l’immobile ha dei vizi può essere venduto e l’acquirente ne diventerà responsabile;
  • In caso di interventi edili per una ristrutturazione
  • Per richiedere un mutuo
  • Per accede al bonus fiscale 110%

Si dovrà quindi verificare se l’edificio (o negozio, villa, altro fabbricato) allo stato di fatto è conforme al progetto che è stato depositato al proprio comune. Se esistono delle difformità non è possibile rilasciare la conformità urbanistica ed usufruire del superbonus 110%,  a meno che la stessa non superi il 2% (lieve difformità).

Verifica Urbanistica ed edilizia di un Immobile – Principali cause di non regolarità

  • Edificio abusivo – in assenza di alcun titolo abitativo, cioè l’immobile è stato realizzato senza nessun provvedimento amministrativo. In questo caso un nuovo condono edilizio o un Permesso di Costruire in Sanatoria possono sanare la situazione. L’immobile in alcuni casi si può comunque vendere ed il proprietario diventerà il responsabile dell’abuso.
  • Piccole modifiche interne: è possibile sanare la situazione con una CIL per lavori già eseguiti (se i lavori sono stati effettuati dopo il 26 maggio 2010 o con una DIA in sanatoria (spostamento di stanze, demolizione di tramezzi, unione del soggiorno e della cucina.
  • Modifiche esterne e aumento di volumetria

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