Verifica urbanistica di un immobile e conformità edilizia

Un edificio viene regolarizzato e reso conforme alle normative edilizie con un progetto depositato dal comune.

Conoscere la conformità edilizia ed urbanistica è utile in caso di trasferimento, surroga o accensione di un mutuo.

Conformità urbanistica

Ogni immobile, per essere realizzato, deve essere autorizzato da un titolo abitativo rilasciato dal Comune. La normativa di riferimento è il TUE (Testo Unico dell’Edilizia). La corrispondenza tra il progetto depositato al comune da un tecnico abilitatore e lo stato di fatto, dimostra la regolarità urbanistica o la conformità edilizia. I titoli abitativi, per autorizzare un edificio, sono variati negli anni:

• Licenza Edilizia – dal 1942 con la legge 1150
• Concessione edilizia onerosa – dal 1977 con la legge 10
• Permesso di costruire – dal 2003 con il TUE DPR 380/1 (con la legge 1° agosto 2002 n. 185 di conversione in decreto-legge 20 giugno 2002, n.122 l’entrata in vigore è stata spostata dal 1° gennaio 2003 al 30 giugno 2003)

I condoni edilizi concorrono a rendere un immobile regolare dal punto di vista urbanistico ed edilizio, questo viene certificato quando viene rilasciata dal comune la concessione in sanatoria. I condoni sono stati tre: nel 1985, nel 1994, nel 2003. Per immobili precedenti al 1942 si considera come legittimità urbanistica la planimetria catastale d’impianto del 1939-1940.

Certificato di conformità urbanistica e verifica edilizia di un Immobile – Quando sono necessari?

• Per una compravendita: è consigliabile verificare la regolarità prima dell’offerta di acquisto, perché se l’immobile ha dei vizi può essere venduto e l’acquirente ne diventerà responsabile;
• In caso di interventi edili per una ristrutturazione
• Per richiedere un mutuo
• Per accede al bonus fiscale 110%

Si dovrà quindi verificare se l’edificio (negozio, villa, altro fabbricato) allo stato di fatto è conforme al progetto che è stato depositato al proprio comune. Se esistono delle difformità, superiori al 2% (lieve difformità), non è possibile rilasciare il certificato di conformità urbanistica ed usufruire del Superbonus 110.

Verifica Urbanistica ed edilizia di un Immobile – Principali cause di non regolarità

• Edificio abusivo, definito tale in assenza di alcun titolo abitativo, ovvero, l’immobile è stato realizzato senza nessun provvedimento amministrativo. In questo caso, possono sanare la situazione un nuovo condono edilizio o un Permesso di Costruire in Sanatoria. L’immobile, in alcuni casi, si può comunque vendere ed il proprietario diventerà il responsabile dell’abuso.
• Piccole modifiche interne: è possibile sanare la situazione con una CIL (Comunicazione Inizio Lavori) per lavori già eseguiti se effettuati dopo il 26 maggio 2010. Altrimenti è necessario presentare una DIA (Denuncia di Inizio Attività) in sanatoria per segnalare, ad esempio, spostamento di stanze, demolizione di tramezzi, unione del soggiorno e della cucina.
• Modifiche esterne e aumento di volumetria

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