Tubo rotto in Condominio – Chi paga?
Un tubo dell’acqua che si danneggia o un rubinetto rimasto aperto mentre si è fuori casa: le cause di un’infiltrazione d’acqua possono essere diverse e creano un bel problema da risolvere se accade all’interno di un condominio. Così accade che ci si chiede chi è responsabile del danno e chi dovrà risarcire – dal punto di vista legale – e in quale modalità è bene gestire il problema adottando le soluzioni più adeguate.

Tubo rotto in condominio – Cosa dice la legge
Il legislatore ha inserito una norma nel codice civile molto chiara e incisiva. L’art. 2051 c.c., infatti, stabilisce che il responsabile dei danni a capo di altri soggetti derivanti da un determinato bene è colui che ha la custodia dello stesso. L’art. 2051 del codice civile distingue due situazioni che definiscono le responsabilità del danno.
Nel caso in cui il guasto sia avvenuto per le tubature di proprietà di un singolo condomino, sarà lui stesso a dover provvedere a spese e gestione. Invece se il danno viene attribuito a tubature verticali, che di conseguenza sono ad uso comune mettendo in comunicazioni le varie unità immobiliari, la spesa verrà quindi ripartita tra i condomini in base ai millesimali di proprietà.

In ogni caso, se il Condominio ha sottoscritto un’assicurazione, è possibile usufruirne, provvedendo a coprire le spese del caso.

Tubo rotto in Condominio – Chi paga? In genere è bene affidarsi al proprio Amministratore quando si verificano eventi simili, che si appellerà ad un perito per definire le parti interessate e le rispettive spese che è sempre la scelta più giusta, mentre per la riparazione del tubo rotto in condominio è importante affidarsi ad un professionista disponibile in zona.

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Bonus facciate 2021 – La legge di Bilancio 2021 ha prorogato fino al 31 dicembre 2021 il bonus facciate, la detrazione fiscale al 90% per riqualificare le facciate degli edifici esistenti. Possono beneficiarne le persone fisiche, i professionisti e le imprese per edifici di qualsiasi categoria catastale, compresi quelli strumentali.

Hanno quindi diritto al bonus facciate le persone fisiche, gli enti pubblici e privati commerciali e non, le società semplici, le associazioni tra professionisti, le società di persone e le società di capitali che possiedono o detengono l’immobile oggetto dell’intervento in base ad un titolo idoneo, al momento dell’avvio dei lavori (risultante dai titoli urbanistici abilitativi) o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio.
Possono fruire della detrazione, purché sostengano effettivamente le spese e queste siano documentate sulle fatture e sui bonifici:
– il familiare convivente del proprietario o del detentore dell’edificio oggetto dell’intervento (coniuge, parenti entro il terzo grado o affini entro il secondo grado), purché la convivenza sussista al momento dell’inizio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se precedente;
– il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge;
– il componente dell’unione civile;
– il convivente more uxorio, non proprietario dell’edificio né titolare di un contratto di comodato.

Lo sconto spetta anche:
– al promissario acquirente dell’immobile oggetto di intervento immesso nel possesso, a condizione che sia stato stipulato un contratto preliminare di vendita dell’immobile regolarmente registrato;
– a chi esegue i lavori in proprio limitatamente alle spese di acquisto dei materiali utilizzati.

Sono agevolabili gli interventi di recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti, parti di edifici esistenti o unità immobiliari esistenti di qualsiasi categoria catastale inclusi quelli strumentali.
agevolazione riguarda gli interventi effettuati sull’involucro esterno visibile dell’edificio, ossia sia sulla parte anteriore, frontale e principale dell’edificio, sia sugli altri lati dello stabile (intero perimetro esterno).
il bonus può essere fruito anche per interventi realizzati sulle facciate laterali dell’edificio anche se le stesse siano solo parzialmente visibili dalla strada.
Gli interventi agevolati devono essere realizzati esclusivamente sulle strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi.
La detrazione, in particolare, spetta per:
– interventi di sola pulitura o tinteggiatura esterna sulle strutture opache della facciata;
– interventi, inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura, su balconi, ornamenti o fregi;
– consolidamento, ripristino, inclusa la mera pulitura e tinteggiatura della superficie, o rinnovo degli elementi costitutivi dei balconi, degli ornamenti e dei fregi;
– interventi su grondaie, pluviali, parapetti e cornici;
– sistemazione di tutte le parti impiantistiche che insistono sulla parte opaca della facciata;
– interventi sulle strutture opache della facciata influenti dal punto di vista termico o che interessino oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio, anche in assenza dell’impianto di riscaldamento.

Come indicato nel vademecum dell’ENEA sul bonus facciate, aggiornato al 25 gennaio 2021, è necessario conservare:
– l’asseverazione, redatta da un tecnico abilitato. Per gli interventi con data di inizio lavori antecedente al 6 ottobre 2020, l’asseverazione deve essere redatta ai sensi degli articoli 4 e 7 del D.M. 19 febbraio 2007 e successive modificazioni, mentre per gli interventi con data di inizio lavori a partire dal 6 ottobre 2020 va redatta ai sensi dell’art. 8 del D.M. 6 agosto 2020 e deve attestare la rispondenza ai pertinenti requisiti tecnici richiesti e comprendere la congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati. Insieme all’asseverazione deve essere redatto il computo metrico;
– copia dell’Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.) di ogni singola unità immobiliare per cui si richiedono le detrazioni fiscali;
– copia della relazione tecnica necessaria ai sensi dell’art. 8 comma 1 del D.Lgs. n. 192/2005 e successive modificazioni, o provvedimento regionale equivalente;
– schede tecniche dei materiali e dei componenti edilizi impiegati e, se prevista, marcatura CE con relative dichiarazioni di prestazione (DoP).
Come si usufruisce della detrazione
Il bonus facciate è fruibile sotto forma di detrazione d’imposta, in dichiarazione dei redditi, e va ripartita in 10 quote annuali costanti e di pari importo da detrarre nell’anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi.
Come previsto dal decreto Rilancio (art. 121), anche per le spese sostenute nel 2021 è possibile:
– lo sconto in fattura;
– la cessione del credito.

Albero pericolante del vicino- Che fare?

L’ albero del vicino minaccia di cadere sulla tua proprietà. È molto alto e vecchio; la neve e il vento lo hanno indebolito e piegato. Ciò nonostante, non è mai stata fatta la dovuta manutenzione. Hai più volte fatto presente la questione al relativo proprietario il quale però non ha mai mostrato alcun interesse per il problema. Ti chiedi dunque a chi rivolgerti, come fare per evitare dei danni alla tua proprietà e quale debba essere la giusta distanza tra un albero e il confine del vicino.

Albero pericolante del vicino- Che fare?
Ti spiegheremo quale procedura attuare in presenza di un albero pericoloso del vicino.

Distanza albero pericoloso del vicino
A quale distanza deve stare un albero rispetto al confine con la proprietà del vicino? Tutto dipende dalla specie dell’albero. Sempre che i regolamenti comunali non dispongano diversamente, gli alberi ad alto fusto devono stare ad almeno 3 metri, mentre gli altri alberi ad 1 metro e mezzo. Se si tratta infine di una pianta da frutto di altezza non maggiore di 2,5 metri, la distanza dal confine deve essere di mezzo metro. Se la distanza non viene rispettata, il vicino può chiederne l’arretramento o l’abbattimento.
Contro il rischio di caduta dell’albero del vicino è possibile intraprendere un ricorso d’urgenza in tribunale per il tramite del proprio avvocato (anticipando le relative spese). Questo ricorso viene chiamato “denuncia di danno temuto”; L’interessato, prima di agire, farà bene a farsi rilasciare una perizia di un agronomo che possa confermare il pericolo imminente.
È possibile tagliare l’albero del vicino di propria iniziativa?
La legge non consente di tagliare l’albero posto nella proprietà altrui. Tutto ciò che è possibile fare è tagliare le radici che dovessero entrare nel proprio terreno. Diversamente, si commetterebbe il reato di “esercizio arbitrario delle proprie ragioni”.
Che succede se l’albero del vicino cade?
Una volta che l’albero è caduto, è possibile chiedere ovviamente il risarcimento di tutti i danni subiti da tale evento. Non si può però avviare la denuncia di danno temuto proprio perché non c’è un pericolo imminente di crollo. In alcuni casi è possibile richiedere il danno al comune, qualora l’albero caduto nella nostra proprietà sia stato posizionato sul marciapiede di un luogo pubblico.

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Uso del giardino Condominiale – Limiti e Utilizzi.

Quali sono i limiti all’utilizzo del cortile? Come tutti gli spazi comuni, ciascun condomino è libero di usare il cortile e anche di apporvi modifiche (è il caso di chi coltiva delle piante, crea un orto, fissa una panchina) se rispettano due condizioni:

-Non si deve alterarne la destinazione del cortile (ad esempio: se adibito a spazio di passaggio non vi si possono lasciare le auto; viceversa, in uno spiazzo destinato alle macchine non vi si può giocare a pallone).Bisogna comunque verificare che il regolamento di condominio non fissi determinati impieghi esclusivi del cortile;
-Non si deve impedire agli altri comproprietari di farne uso (il che significa non occupare tutto lo spazio: è, ad esempio, lecito installare nel cortile comune un’autoclave autonoma purché non troppo voluminosa.

Uso del giardino Condominiale

Tutti i condomini possono fare del cortile l’uso che ritengono più giusto, ai sensi. Come detto, i limiti all’uso del cortile sono quelli di non utilizzarlo per scopi diversi rispetto a quelli a cui è destinato e di non precludere il contemporaneo utilizzo anche agli altri proprietari. Ad esempio:

È possibile farvi circolare il proprio cane a condizione che ciò non impedisca agli altri condomini di usare il cortile (quindi bisognerà tenere l’animale al guinzaglio e pulire laddove sporchi con gli escrementi);
Non è possibile concedere il cortile in locazione solo ad alcuni condomini per il loro parcheggio salvo ci sia l’unanimità dell’assemblea;
In assenza di diversa disposizione nel regolamento condominiale, il cortile può permettere il transito o anche il parcheggio di autoveicoli, il deposito di merci o essere adibito ad area gioco per i bambini o di riposo, anche con panchine e piante, ovvero ospitare una piscina o un campo da tennis;
Non è possibile l’occupazione dello spazio aereo ad esso sovrastante, da parte dei singoli condomini, con costruzioni proprie in aggetto; l’utilizzazione anche se parziale a proprio vantaggio della colonna d’aria sovrastante ad area comune è vietata dalla legge quando la destinazione naturale di questa ne risulti compromessa;
Lavare l’auto nel cortile è possibile solo se previsto nel regolamento di condominio e comunque nel rispetto dei regolamenti comunali;
Sebbene molti regolamenti di condominio prevedono il divieto di parcheggiare le biciclette, molti Comuni stanno inserendo nei propri regolamenti d’igiene una norma in base alla quale, in tutti i cortili di nuova o vecchia edificazione, va consentito il deposito delle bici “di chi abita o lavora nei numeri civici collegati allo spazio in questione.

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Comunicazioni all’Amministratore – Anche i condomini, a volte, hanno degli obblighi di informazione nei confronti dell’amministratore. La legge infatti prescrive delle comunicazioni all’amministratore di condominio che non è possibile evitare. Succede, ovviamente, tutte le volte in cui le attività del singolo possono avere una ripercussione sul gruppo come, ad esempio, nel caso di esecuzione di lavori in casa o di cessione della titolarità dell’immobile. Vediamo insieme quali sono le comunicazioni all’amministratore di condominio che bisogna necessariamente eseguire e cosa si rischia in caso di inadempimento.

Inizio lavori in casa
Ciascun condomino può fare liberamente dei lavori in casa, senza che debba prima chiedere l’autorizzazione al condominio. Ad esempio, vuol chiudere un balcone e ricavarne una terrazza o intende effettuare delle ristrutturazioni. Tuttavia, l’articolo 1122 del Codice civile impone al proprietario dell’appartamento di darne preventiva comunicazione all’amministratore. Questo perché, da un lato, l’amministratore deve controllare che le opere eseguite dai proprietari non possano pregiudicare la sicurezza e la stabilità dell’edificio, risultandone altrimenti corresponsabile (si pensi a un condomino che, nell’effettuare l’abbattimento di alcuni pareti interne, demolisca anche una colonna portante dell’edificio) e in secondo luogo per far rispettare il regolamento del condominio stesso.

Distacco dall’impianto centralizzato
Il Codice civile autorizza ciascun condomino a distaccarsi dall’impianto del riscaldamento centralizzato, a condizione che da ciò non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. Proprio per garantire il rispetto di tale principio, si ritiene ricavabile, dal citato articolo 1122 del Codice civile, l’obbligo di preventiva comunicazione nei confronti dell’amministratore, a carico del condomino che intende distaccarsi.

Opere sulle parti comuni
Ciascun condomino può utilizzare le parti comuni ed eseguire su di esse opere di modifica per migliorare il proprio godimento. Si pensi a chi apre un varco all’interno del pianerottolo per realizzare una seconda porta al proprio appartamento; o a chi monta dei pannelli fotovoltaici sul tetto. Anche in questo caso, poiché obbligo dell’amministratore è verificare che non vi siano pregiudizi alla stabilità e sicurezza dell’edificio, questi ha diritto a ricevere una comunicazione preventiva prima dell’avvio dei lavori. Comunicazione, tuttavia, che non è una richiesta di autorizzazione.

Vendita e donazione dell’appartamento
L’amministratore custodisce l’anagrafe condominiale, un registro nel quale sono conservate tutte le informazioni in merito ai condomini, di essenziale importanza nel momento in cui vanno inviati gli avvisi di convocazione in assemblea o vanno intraprese le azioni legali nei confronti dei condomini. Per questo la legge impone a ciascun proprietario di comunicare formalmente all’amministratore ogni atto di cessione della proprietà, sia esso una vendita o una donazione. A questa comunicazione la legge assegna una funzione determinante: è da questo momento infatti che si calcola la responsabilità solidale dell’acquirente, rispetto al venditore, per le quote condominiali da questi non versate. L’articolo 63 delle disposizioni di attuazione al Codice civile stabilisce infatti che l’acquirente è responsabile in solido con il venditore per quanto concerne il pagamento dei contributi dell’anno in corso e di quello precedente alla comunicazione del rogito. all’amministratore.

Affitto dell’appartamento
Lo stesso dicasi nel caso in cui l’appartamento venga semplicemente dato in affitto: anche in questa ipotesi, il locatore ha l’obbligo di informare l’amministratore della stipula del contratto (anche se qui non sussiste alcuna responsabilità solidale per le morosità del locatore). Dovranno, pertanto, essere trasmessi il nominativo ed il codice fiscale del conduttore dell’unità immobiliare.

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Spese condominiali arretrate, Chi paga?

Nel caso di acquisto di una casa in un condominio, se il venditore ha delle spese condominiali arretrate, la legge stabilisce chi è a dover provvedere al pagamento. Vediamo cosa è previsto.

Ai sensi dell’art. 63 comma 4 delle disposizione di attuazione del Codice Civile, chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e quello precedente. Delle spese condominiali precedenti all’anno anteriore alla vendita ne risponde invece solo il venditore. Per le restanti spese successive all’anno del rogito notarile ne risponderà in via esclusiva solo l’acquirente.

Il condominio potrà indifferentemente agire nei confronti del vecchio proprietario o del nuovo per le spese relative all’anno di vendita e a quello precedente, ma per quelle anteriori a tale periodo il vecchio proprietario è il solo responsabile, e questo anche in presenza di patti contrari con l’acquirente.

In merito a quale sia  il momento determinante da individuare per la concreta insorgenza del relativo obbligo, alla possibile incidenza dell’origine delle spese, alle spese necessarie relative alla manutenzione ordinaria e alle spese attinenti ad interventi di manutenzione straordinaria, fa chiarezza la Cassazione.

Spese condominiali arretrate, Chi paga?

La sentenza della Corte di Cassazione n. 24654 del 3 dicembre 2010 ha affermato: “In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, …, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c.”.

Gli stessi principi sono stati accolti dalla sentenza n. 10235 del 2 maggio 2013. Tale sentenza ha confermato che in relazione alle spese relative agli interventi di straordinaria manutenzione, l’insorgenza dell’obbligo in capo ai singoli condomini deve considerarsi quale conseguenza diretta della delibera assembleare con la quale siano disposti i predetti interventi. La delibera giuridicamente rilevante a tal fine è solo quella con cui gli interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, non sortendo alcuna incidenza l’adozione di una precedente delibera preparatoria o interlocutoria non propriamente impegnativa per il condominio.

Una sentenza del tribunale di Milano, la sentenza n. 1240 del 20.03.2015, ha poi specificato che, se anche l’atto di vendita contiene clausole di diverso tenore (stabilendo, ad esempio, che a sostenere tutti gli oneri condominiali sia l’acquirente, oppure il venditore), queste avranno effetto solo come accordo personale tra le parti, ma non saranno vincolanti per il condominio. Dalla stessa sentenza è chiarito anche che l’amministratore può richiedere all’acquirente le spese ordinarie di manutenzione e conservazione dell’edificio e per l’erogazione di normali servizi comuni, sebbene deliberate dall’assemblea prima della compravendita.

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DISINFESTAZIONE IN CONDOMINIO – Chi paga?

In condominio posso presentarsi improvvisamente ospiti sgraditi. Non si tratta dei vicini di casa che invitano amici e conoscenti a banchettare e fare schiamazzi, bensì di insetti, topi e altri animali che, soprattutto negli edifici più fatiscenti, possono intrufolarsi negli spazi comuni e perfino negli appartamenti. In casi del genere non resta che procedere con la disinfestazione accurata nelle aree che sono state invase dagli animali. Si pone a questo punto un problema: disinfestazione del condominio – chi paga?

Ovviamente, quando si parla di disinfestazione condominiale, ci si riferisce all’operazione di pulizia inerente alle parti comuni del fabbricato: cortile, androne, vano scale, lastrico solare, ecc. Quando invece bisogna procedere alla disinfestazione delle singole unità immobiliari, è chiaro che la spesa grava esclusivamente sul proprietario o, al più, sull’inquilino che si trovi in affitto.

Spese condominiali: quali sono?
Prima di vedere chi paga la disinfestazione del condominio occorre soffermarsi brevemente sulla nozione di spesa condominiale all’interno della quale rientra, per l’appunto, la disinfestazione. Per spese condominiali si intendono tutte quelle inerenti alle parti comuni della struttura condominiale: come la manutenzione dell’ascensore, la ristrutturazione dell’androne del cortile o del corsello, la pulizia delle scale, la corrente elettrica per l’illuminazione delle aree comuni, al pagamento del compenso dell’amministratore, la ristrutturazione della facciata dell’edificio, del tetto condominiale ecc.
Come si dividono le spese? In linea di massima, la regola è la seguente: le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa pattuizione.
Al contrario, tutte le spese inerenti alle singole proprietà site all’interno del condominio spettano ai rispettivi titolari.

Disinfestazione in condominio – chi paga?
Alla luce di quanto detto sopra, possiamo affermare che le spese di disinfestazione del condominio devono essere pagate da tutti i condòmini in proporzione al valore di ciascuna proprietà.
In pratica, tutti i proprietari delle unità immobiliari condominiali pagano le spese di disinfestazione delle aree comuni, in proporzione alle quote millesimali possedute.
L’unica eccezione si ha nel caso in cui il regolamento condominiale approvato all’unanimità indichi un criterio di ripartizione delle spese diverso.
Anche se l’appartamento è concesso in affitto, l’amministratore dovrà comunque rivolgere la richiesta di pagamento al proprietario formale dell’unità immobiliare, in quanto solo il proprietario è per legge obbligato a pagare questo onere.