Verifica Urbanistica ed Edilizia di un Immobile

Verifica Urbanistica ed Edilizia di un Immobile

Verifica Urbanistica ed Edilizia di un Immobile – Un edificio viene regolarizzato e reso conforme alle normative edilizie con un progetto depositato dal comune. Conoscere la conformità edilizia ed urbanistica è utile in caso di trasferimento, surroga o accensione di un mutuo.

Regolarità urbanistica – Ogni immobile per essere realizzato, deve essere autorizzato dal titolo abitativo rilasciato dal Comune. La normativa di riferimento è il TUE (Testo unico dell’edilizia). La corrispondenza tra il progetto depositato al comune da un tecnico abilitatore lo stato di fatto dimostra la regolarità urbanistica o regolarità edilizia. I titoli abitativi, per autorizzare un edificio, sono variati negli anni:

  • Licenza Edilizia – dal 1942 con la legge 1150
  • Concessione edilizia onerosa – dal 1977 con la legge 10
  • Permesso di costruire – dal 2003 con il TUE DPR 380/1 (con la legge 1 agosto 2002 n. 185 di conversione in decreto legge 20 giugno 2002, n.122 l’entrata in vigore è stata spostata dal 1 gennaio 2003 al 30 giugno 2003)

I condoni edilizi concorrono a rendere un immobile regolare dal punto di vista urbanistico-edilizio quando viene rilasciata dal comune la concessione in sanatoria. I condoni sono stati tre: nel 1985, nel 1994, nel 2003. Per immobili precedenti al 1942 si considera come legittimità urbanistica la planimetria catastale d’impianto del 1939-1940.

Verifica Urbanistica ed edilizia di un Immobile – Quando è necessaria?

  • Per una compravendita: è consigliabile verificare la regolarità prima dell’offerta di acquisto, perchè se l’immobile ha dei vizi può essere venduto e l’acquirente ne diventerà responsabile;
  • In caso di interventi edili per una ristrutturazione
  • Per richiedere un mutuo
  • Per accede al bonus fiscale 110%

Si dovrà quindi verificare se l’edificio (o negozio, villa, altro fabbricato) allo stato di fatto è conforme al progetto che è stato depositato al proprio comune. Se esistono delle difformità non è possibile rilasciare la conformità urbanistica ed usufruire del superbonus 110%,  a meno che la stessa non superi il 2% (lieve difformità).

Verifica Urbanistica ed edilizia di un Immobile – Principali cause di non regolarità

  • Edificio abusivo – in assenza di alcun titolo abitativo, cioè l’immobile è stato realizzato senza nessun provvedimento amministrativo. In questo caso un nuovo condono edilizio o un Permesso di Costruire in Sanatoria possono sanare la situazione. L’immobile in alcuni casi si può comunque vendere ed il proprietario diventerà il responsabile dell’abuso.
  • Piccole modifiche interne: è possibile sanare la situazione con una CIL per lavori già eseguiti (se i lavori sono stati effettuati dopo il 26 maggio 2010 o con una DIA in sanatoria (spostamento di stanze, demolizione di tramezzi, unione del soggiorno e della cucina.
  • Modifiche esterne e aumento di volumetria

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Passaggi Fiscali – Superbonus 110%

Passaggi fiscali - superbonus 110%

Passaggi Fiscali – Superbonus 110%

La detrazione è riconosciuta nella misura del 110%, da ripartire tra gli aventi diritto in 5 quote annuali di pari importo. In alternativa è possibile optare per:

  • un contributo anticipato sotto forma di sconto in fattura dai fornitori di beni o servizi, ovvero
  • la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante in favore di:

-fornitore dei beni e dei servizi necessari alla realizzazione degli interventi;
-altri soggetti (persone fisiche, anche esercenti attività di lavoro autonomo o d’impresa, società ed enti) compresi gli istituti di credito e intermediari finanziari.

Interventi per i quali è possibile optare per la cessione/sconto

  • Interventi di manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia effettuati sulle singoli unità immobiliari e di quelle di manutenzione ordinaria effettuate sulle parti comuni
  • riqualificazione energetica, per esempio, sostituzione degli impianti di riscaldamento o delle finestre comprensive di infissi, interventi strutturali, antisismici, o sull’involucro degli edifici
  • recupero o restauro della facciata degli edifici esistenti
  • installazione di impianti fotovoltaici
  • installazione di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici

Sconto in fattura

  • Il contributo sotto forma di sconto è pari alla detrazione spettante, ma non può essere superiore al corrispettivo dovuto; a fronte dello sconto praticato al fornitore è riconosciuto un credito d’imposta pari alla detrazione spettante
  • L’importo dello sconto praticato non riduce l’imponibile ai fini dell’IVA ed è espressamente indicato nella fattura emessa a fronte degli interventi effettuati quale sconto praticato in applicazione delle previsioni dell’articolo 121 del decreto-legge n.34 del 2020

Sconto parziale in fattura

  • L’importo della detrazione spettante è calcolato tenendo conto delle spese complessivamente sostenute nel periodo d’imposta.
  • In presenza di più fornitori per il medesimo intervento la detrazione spettante è commisurato all’importo complessivo nei confronti di ciascuno di essi
  • L’importo della detrazione cedibile sottoforma di credito d’imposta è calcolato tenendo conto delle spese sostenute mediante cessione del medesimo credito ai fornitori (lo sconto equivale  a pagamento)

 Passaggi Fiscali – Superbonus 110% –  Documentazioni da acquisire

  • Visto di conformità dei dati relativi alla documentazione, rilasciato dagli intermediari abilitati alla trasmissione telematica delle dichiarazioni e dai CAF
  • L’asseverazione tecnica relativa agli interventi di efficienza energetica e di riduzione di rischio sismico, che certifichi il rispetto dei requisiti e ne attesti la congruità con le spese sostenute in relazione agli interventi

Soggetti che possono trasmettere la Comunicazione – Singole unità immobiliari (anche villette a schiera)
Singole unità immobiliari (anche villette a schiera)

  • dal beneficiario della detrazione, direttamente oppure avvalendosi di un intermediario mediante il portale web dell’Agenzia delle Entrate
  • dal soggetto che rilascia il visto di conformità

La comunicazione è inviata a decorrere dal quinto giorno lavorativo successivo al rilascio da parte dell’ENEA  della ricevuta di avvenuta trasmissione dell’asseverazione, che verrà verificata dall’Agenzia delle Entrate.

Visto di conformità

Il visto di conformità, definito anche “visto leggero” è un’attività di “controllo formale” svolta dal professionista che consiste in un’attestazione circa la corrispondenza della dichiarazione dei redditi alle risultanze della relativa documentazione, scritture contabili e alle disposizioni che disciplinano gli oneri deducibili, detraibili, i crediti d’imposta, lo scomputo delle ritenute d’acconto e i versamenti. Sono controlli finalizzati ad evitare errori materiali e di calcolo.

Passaggi Fiscali – Superbonus 110%
Cosa non deve mancare:

  • Asseverazione dei tecnici abilitati circa il rispetto dei requisiti previsti dai decreti legge
  • Trasmissione telematica dell’asseverazione all’ENEA
  • Asseverazione dell’efficacia degli interventi per la riduzione del rischio sismico da parte dei professionisti incaricati alla direzione dei lavori in base alle disposizioni di legge de Ministro delle infrastrutture e dei trasporti
  • Deposito dell’asseverazione sismabonus presso lo sportello unico competente
  • Congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati

Altri controlli da fare:

  • Abilitazioni amministrative dalla quale si evince la tipologia dei lavori e la data di inizio lavori
  • fatture o ricevute fiscali idonee a comprovare il sostenimento della spesa degli interventi effettuati
  • bonifico bancario o postale da cui risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione e il codice fiscale o P.IVA del soggetto a favore del quale bonifico è effettuato
  • altra documentazione relative a spese che non possono essere eseguite tramite bonifico
  • autocertificazione attestante l’ammontare delle spese sui quali è calcolata la detrazione
  • dichiarazione dell’amministratore condominiale che attesti di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti dalla legge e che certifichi l’entità della somma corrisposta dal condominio
  • copia della dichiarazione del consenso del proprietario qualora l’unità immobiliare risulti in affitto
  • autocertificazione del contribuente per ogni anno a cui fa valere una rata, che attesta la disponibilità del bene e la sua detenzione materiale diretta, se pervenuto per successione.
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